Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, плюс ссылка для скачивания образца

С покупкой или продажей квартиры в хотя бы раз в жизни сталкивался каждый. Самыми распространенными являются вопросы о том, на что обратить внимание в договоре, можно ли составить его самостоятельно, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Рассмотрим, на что нужно обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры, чтобы максимально себя обезопасить от возможных проблем.

Где скачать образец договора купли-продажи квартиры?

  1. Типовую форму договора купли-продажи квартиры можно найти в справочных системах «Консультант плюс» или «Гарант». Они удобны при стандартных случаях, не содержат лишних условий, не перегружают договор.
  2.  Скачать по ссылке. При скачивании образца договора купли-продажи квартиры с  многочисленных сайтов интернета следует внимательно ознакомиться с документом, прочитать его. Возможно,  этот конкретный образец был разработан в пользу продавца, а Вы являетесь покупателем, или наоборот.
  3. Самый надежный и безопасный вариант – обратиться за составлением договора в юридическую контору или к адвокату. Обратите внимание, чтобы юристы специализировались на договорах купли-продажи квартиры, и Вы были не их первым клиентом. Профессиональные юристы знакомы с судебной практикой, спорными вопросами и составят документ в Вашу пользу.
  4. Если недвижимость приобретается в ипотеку, бланк договора обычно предоставляет банк.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры?

  1. Стороны;
  2. Предмет;
  3. Расчеты между сторонами;

Стороны договора купли-продажи квартиры.

Сторонами  являются продавец (продавцы) и покупатель (покупатели).  Акцентируя внимания на сторонах, нужно учесть следующие моменты:

  1. В самом договоре данные о сторонах (ФИО, паспортные, адреса, телефоны) должны быть указаны максимально подробно и должны соответствовать действительности. Не поленитесь заглянуть в паспорт и попросить его копию.
  2. Стороны должны быть совершеннолетние, дееспособные, без психических отклонений. То, что сторона не понимает значение своих действий и не может ими руководить в дальнейшем может послужить основанием для признания купли-продажи недействительной.  Если есть подозрения, что человек может состоять на учете в психдиспансере или наркологии, попросите справку. Существует также услуга психиатрического освидетельствования перед сделкой. Психиатр-эксперт дает заключение, о том понимает ли человек суть сделки, отдает ли отчет в своих действиях. Оспорить такую сделку  по субъектному составу будет уже невозможно.
  3. Особое внимание следует уделить внимание, если продавец продает квартиру по доверенности. Внизу доверенности есть надпись нотариуса. Нужно обратиться к этому нотариусу и убедиться, что доверенность не отозвана. Также нужно пообщаться с продавцом и узнать причину, почему он не может участвовать в сделке лично.
  4. Если продавец состоит в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу их совместной квартиры.  В противном случае супруг может оспорить сделку. Сотрудники регпалаты при регистрации права проверят наличие согласия, но может быть и так, что у продавца по каким-то причинам отсутствует штамп  о браке в паспорте в паспорте, в то время как брак зарегистрирован.

Предмет сделки.

Предметом  сделки является квартира. В договоре нужно ее индивидуализировать: указать адрес, кадастровый и инвентарный номер, этаж, площадь.

В интересах покупателя ознакомиться  с  выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра, либо лично в любом МФЦ.  Стоит это приблизительно 400 рублей. Данная выписка содержит сведения о правообладателях квартиры. Кроме того, в ней будет указано о наличие обременений и арестов, о которых может умолчать недобросовестный продавец.

Небольшой совет: если Вы продавец, и продаете квартиру с недостатками,  стоит не умалчивать о них,  нужно отразить все дефекты в  договоре. Это будет означать, что покупатель знал о дефектах и не может требовать с продавца убытков в связи с их устранением.

Расчеты между сторонами при продаже квартиры.

Очень важная часть договора.

Здесь есть свои нюансы:

  1. Пункт о том, что деньги получены в полном объеме, хотя фактически это не так. Если продавец подписал такой договор, но не получил деньги, то доказать обратное будет очень трудно. Не спешите подписывать и подавать на регистрацию документ с указанным условием, пока не получите деньги!
  2. Продавец получил деньги и подписал договор с пунктом, что деньги получены в полном объеме. Через какое-то время покупатель простит с продавца расписку о получении денег (например, для оформления налогового вычета). Если продавец напишет такую расписку, то получится, что он получил всю сумму два раза, и покупатель может взыскать ее через суд. Не пишите расписку, если соглашение с подобным пунктом уже подписывали!
  3. Есть примеры ситуаций, когда стороны указывают цену ниже фактической. При расторжении договора или оспаривании сделки покупатель получит  обратно только  прописанную сумму.
  4. В случае условия о рассрочке платежа право собственности не переходит к покупателю до выплаты всей суммы по договору.

Способы расчета, схемы, какой способ расчета выбрать.

Выбирая способ расчета при покупке или продаже квартиры, следует понимать, что определенный риск есть в любом случае.

  • Наличными денежными средствами. О том, что нельзя передавать деньги без расписки писать не буду, это очевидно. Риск покупателя – отдал деньги, а регистрация квартиры не произошла. Риск продавца — попасть на мошенника-фальшивомонетчика. Что делать? Покупателю — заказать выписку из ЕГРН, убедиться, что с недвижимостью все в порядке. Продавцу- проверить деньги на подлинность в банке. Данная услуга является платной.  Небольшая хитрость:  можно сразу после передачи денег открыть счет в банке и положить на него всю сумму. Открытие счета в банке является бесплатным, и деньги сотрудник банка проверит.
  • Безналичный расчет. Деньги могут поступить на счет, а затем операция будет отменена. Что делать? При поступлении денег снять их сразу, или перекинуть на другой счет.
  • Банковская ячейка. Существуют неудобства, связанные с открытием и оформлением. Деньги не проверяются на подлинность.

Расписка о передаче денег при продаже квартиры.

 

Акт приема-передачи на квартиру.

Передаточный акт по договору купли-продажи квартиры является документом, подтверждающим передачу недвижимости покупателю. Какая-либо специальная  форма  для акта законом не установлена. Акт приема-передачи составляется в свободной форме после осмотра квартиры. В нем нужно указать стороны договора, предмет (квартира, которая передается), наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу, дату и подписи.

Акт составляется в двух экземплярах, не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

По сути, он подтверждает то, что продавец полностью исполнил свои обязательства.С этого момента ответственность за недвижимость и обязанность по уплате коммунальных платежей  лежит на покупателе.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

подписание

По предварительному договору стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости в будущем.  Он необходим сторонам, когда покупатель не может сейчас приобрести квартиру, но планирует сделать это в дальнейшем. Предварительный договор выступает гарантом, что сделка состоится. Если какая-либо сторона в дальнейшем будет уклоняться от продажи или покупки квартиры, то при наличии предварительного соглашения, можно принудить ее  к заключению основного договора через суд, либо взыскать ущерб.

Предварительный договор купли продажи квартиры  можно составить с условием о задатке. Покупатель вносит определенную сумму в качестве задатка. В случае отказа от сделки покупателя задаток не возвращается, в случае отказа продавца — задаток возвращается в двойном размере.

Предварительный договор составляется в письменной форме, должен содержать сведения о сторонах, предмете (квартира), и сумме, по которой будет продаваться квартира, порядок расчетов, также нужно предусмотреть срок подписания основного договора. Бланк можно найти в интернете, но лучше заказать у юриста.

Государственная регистрация.

При продаже квартиры происходит не регистрация договора купли-продажи квартиры, а регистрация права собственности на нее.

Занимаются регистрацией органы Росреестра. Можно  явиться туда лично, записавшись на прием заранее, либо в порядке живой очереди. А можно подать документы на регистрацию через любой МФЦ.

Какие нужны документы для регистрации права на квартиру?

  • Заявления сторон.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • План объекта или кадастровый паспорт.
  • Документы, удостоверяющие личность сторон.
  • Договор КП в трех экземплярах.
  • Если одним из собственников является ребенок до 14 лет, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Расторжение договора купли продажи квартиры.

Общие правила расторжения договора были рассмотрены в статье: « Советы как расторгнуть договор».  В указанной статье предусмотрены общие основания расторжения соглашений.

В дополнение можно добавить, что в договор можно включить пункт, который предоставляет право продавцу расторгнуть его  при неоплате квартиры  покупателем.

Хочу заметить, что расторгнуть договор не так просто, судебная практика неоднозначна, и если Вам необходимо это сделать, без помощи опытного юриста не обойтись.

Заключение.

Купля-продажа квартиры очень  распространённая сделка. Чтобы не быть обманутым, нужно правильно составить договор,  внимательно подходить к проверке квартиры и документов. Мы рассмотрели некоторые нюансы, которые помогут обезопасить продавца и покупателя, но самый надежный способ доверить сопровождение сделки юристу, специализирующемуся на купле-продаже недвижимости. Причем именно юристу, а не риэлтору, поскольку последние часто не обладают юридическими познаниями.