Рыночные операции с долей квартиры считаются одними из самых сложных.Все механизмы продаж долей в квартире описывает 250 статья Гражданского кодекса РФ.
Одной из сложностей может быть то, что нет четкой границы, где и чья доля начинается и заканчивается. Право собственности может быть совместным – нет четкого ограничения во владении, и долевой – когда указан процент от жилья.
Что необходимо учесть?
Преимущественное право на покупку принадлежит другим совладельцам жилплощади. Продать квартиру третьим лицам можно, но только если вашу долю не хотят купить остальные собственники и они не против.
Порядок действий при продаже доли в квартире
- Для продажи своей части необходимо письменное подтверждение от других владельцев. Для этого необходимо выслать заказное письмо с описью содержимого, внутрь положить подробно расписанный план на продажу с предложением купить свою долю и с перечислением всех условий и цены.
- Если в течение месяца, в ответ не пришло письмо-согласие, или письмо-отказ, то считается, что разрешение на продажу третьим лицам получено. Обязательно нужно сохранить квитанцию с почты, уведомление о вручении письма и документ с описью, это ваше доказательство того, что все законно.
Такие письма можно отправлять и через нотариуса, есть нотариусы, выдающие подтверждения о выполнении данной услуги.Тогда, когда выкупить вашу долю хотят несколько из совладельцев, хозяин сам решает, кому из совладельцев продавать свою долю.
В случае же отказа, все документы об отказе или сам отказ необходимо передать в соответствующий регистрирующий орган.
Дальнейшая продажа третьим лицам проходит по той же цене, которая указывалась в заказном письме либо будет выше.
В том случае, когда изменяются условия продажи после оповещения всех совладельцев, всем им вновь должно быть разослано оповещение с новыми условиями.
Тогда когда адреса проживания других собственников неизвестны, письма нужно отправить по последним адресам, которые были известны. Чем больше доказательств про выполнение всех мер будет предоставлено, тем лучше.
Продажа своей части в рассрочку будет осуществляться с оговариванием сроков в договоре.
Любые нарушения прав собственности, споры либо не согласия разрешаются через суд. Продажа доли с нарушением законодательства так же решается через суд, в этом случае собственник может лишиться своей доли и денег. Исковое заявление о нарушение прав совладельцев подается в трехмесячный срок с момента заключения договора.
Что должно быть в договоре купли-продажи
Далее необходимо составить договор купли-продажи доли.
Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади), цену договора (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.
Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Как зарегистрировать продажу доли
- Переход права подлежит государственной регистрации в органах росреестра.
- Для этого потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):
- заявление о государственной регистрации прав;
- договор купли-продажи доли и акта приема-передачи (в трех экземплярах) в оригиналах.
- документы, которые подтверждают, что продавец известил других участников долевой собственности о продаже доли, и, если
- документы, подтверждающие отказ других участников долевой собственности от покупки доли;
- паспорта сторон, либо доверенность на представителя
- иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
За государственную регистрацию прав необходимо уплатить госпошлину
Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире?
Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему ребенку, совершение сделок с ней возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Нужно понимать, что цель работы специалистов – соблюдение интересов несовершеннолетнего, и в первую очередь их будут интересовать любые изменения в жилищных условиях ребенка. Если доля несовершеннолетнего в квартире- его единственная недвижимость, или в результате сделки жилищные условия для него станут хуже, чем были, разрешение на совершение купли-продажи доли получить не удастся. Органам опеки и попечительства необходимо предоставить подтверждение того, что ребёнку выделяется доля в другом – приобретаемом жилье.В любом случае, ущемление прав несовершеннолетних недопустимо.
