Как продать квартиру в ипотеке: простая схема

Вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, встает либо тогда, когда платить кредит становится неподъемно трудно (чтобы расплатиться с банком), либо когда  возникает потребность в другом более просторном жилье. В любом случае, если в договоре с банком не прописана возможность продажи обремененного имущества, просто так продать квартиру не получится. Мы рассмотрим варианты, как продать квартиру в ипотеке, и на что при этом  обратить внимание.

Простая схема продажи квартиры в ипотеке.

Обычно, недвижимость продается по следующей схеме:

  1. Покупатель передает продавцу задаток по договору, равной сумме задолженности продавца для того, чтобы продавец погасил кредит в банке.
  2. Продавец гасит ипотеку и снимает обременение.
  3. После снятия обременения собственник и покупатель оформляют и регистрируют договор купли-продажи (в МФЦ или Росреестре).
  4. Покупатель передает оставшуюся сумму продавцу, происходит передача квартиры по акту.

Пример: Гражданин А продает квартиру по стоимости 2 млн рублей. Квартира находится в ипотеке. Долг перед банком составляет 500 тыс. рублей. Покупателем будет гражданин Б. Он передает продавцу задаток 500 тыс. рублей ( по Договору задатка, заключенного между ними). Гражданин А гасит ипотеку, снимает обременение. Далее между А и Б оформляется обычный договор купли-продажи квартиры. Гражданин А передает ключи, а гражданин Б оплачивает оставшиеся 1,5 млн. руб. по Договору.

Рассмотрим данную схему продажи квартиры в ипотеке более подробно:

  1. Можно проконсультироваться с сотрудниками банка о продажи квартиры в ипотеке, вам предложат варианты действий, либо предложат досрочно погасить ипотеку. Если покупатель готов предоставить задаток, достаточный, чтобы досрочно погасить кредит, то банк может о продаже и не знать.
  2. Найти покупателей, готовых внести задаток.
  3. Покупатели предают денежные средства продавцу по договору Задатка, либо по предварительному договору купли-продажи квартиры с условием о задатке. Напоминаем, чем задаток отличается от аванса. Задаток в случае отказа от сделки покупателем не возвращается. А при отказе продавца возвращается в двойном размере. В интересах покупателя лично передать денежные средства в банк для погашения ипотеки продавца. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к. каждого банка свой порядок, об этом ниже.
  4. Собственник обращается в МФЦ для снятия обременения с квартиры. Из документов нужны паспорта собственников, договор купли-продажи квартиры, договор ипотеки, банковская справка о том, что задолженность погашена. Обременение снимается в течение трех рабочих дней. Продавец или покупатель также может получить выписку из ЕГРН. Он подтверждает отсутствие обременения.
  5. Далее между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи квартиры. На что обратить внимание при составлении договора Вы можете посмотреть по ссылке.

Риски при покупке ипотечной квартиры:

Покупатель, приобретая  жилья, которое находится в ипотеке, имеет риск того, что после снятия залога продавец исчезнет, и переход права собственности не состоится. Получается следующая ситуация: продавец гасит свой долг, банк выдает ему справку об отсутствии обязательств перед банком. Теперь продавец может совершать любые сделки с недвижимостью, так как обременение снято. Деньги получены, кредит погашен, но по каким-то причинам продавец отказывается от совершения сделки купли-продажи. В таком случае покупатель не сможет вернуть свои денежные средства.

Особенности продажи ипотечного жилья:

Возможен и вариант, при котором покупатель не рассчитывается с банком, а просто переоформляет ипотеку на себя. Квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику. В этом случае купля-продажа возможна только с согласия банка. Нужно определить точную сумму, которую владелец квартиры должен банку. После продажи необходимо получить в банке справку, что долга у нового собственника не имеется.

Варианты расчетов

Чтобы продавец и покупатель не сомневались, что передача денег произойдет вовремя и в полном объеме, можно прибегнуть к  нескольким вариантами расчетов. Как именно произвести передачу денег, стороны должны определить сами. Предлагаем Вашему внимания следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника – банка. Банк переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.