Наследование земельного участка — это правовая сделка, где участником является собственник, он же наследодатель, и наследник(и), которому предстоит вступить в свои права. Согласно Земельному кодексу земля и постройки, расположенные на ней, являются неотделимыми объектами. Но та и другая недвижимость не может стать объектом наследования автоматически. Завещатель, к примеру, имеет право в качестве наследника на жилой дом указать одно лицо, а на земельный участок другое. Для наследников важно заранее знать, что получая имущество и неимущественные права, они приобретают и обязанности, которые были у собственника недвижимости при жизни. Открыть наследство можно после того, как наследодатель будет признан умершим официально.
Когда земля передается в долевую собственность, потребуется учесть минимальные и максимальные размеры долей, положенные претендентам по закону. Если это требование невыполнимо, то участок с минимальной площадью передается прямому наследнику, за которым закреплено законом преимущественное право. В таком случае прямой наследник выплачивает компенсацию остальным.
Наследник после вступления в свои права получает право распоряжаться имуществом, как это делал покойный при жизни. Поэтому важно учитывать, какими правами на землю он обладал.
Пожизненное владение
Если у завещателя участок находился в пожизненном владении с правом передачи по наследству, то фактическим собственником недвижимости является государство или муниципалитет. У наследодателя были на землю ограниченные права, которые не предполагают совершение сделок по отчуждению. По наследству завещатель может передать права на пользование участком, но не саму землю, причем, только физлицу. Передать права на участок, который находился в пожизненном владении, юрлицу невозможно.
Передача прав происходит, как и любого имущества после вступления в наследство. Сделка официально регистрируется в Росреестре и наследнику (новому хозяину) выдается свидетельство о праве пожизненно наследуемого владения на земельный надел. В дальнейшем у нового хозяина есть возможность получить землю в собственность.
Право бессрочного пользования
Имея такие права на землю, гражданин может только ее эксплуатировать, муниципалитет или государство по-прежнему остается собственником. Поэтому передать такой участок по наследству невозможно, как и права пользования на него. Вместе со смертью гражданина его права на участок утрачивают силу. Но в таком случае придется учитывать некоторые обстоятельства:
- Если на земле находится строительный объект, то он переходит к кому-либо из наследников по закону или по завещанию. После оформления прав собственности на строение новому хозяину собственник участка (государство или муниципалитет) может предложить его выкупить. После оформления договора купли-продажи произойдет передача прав собственности.
- Завещатель при жизни инициировал процедуру оформления прав собственности, но не успел ее завершить. После его смерти это может сделать правопреемник. При этом на участке могут быть строения или нет, это неважно. Но правопреемнику придется доказывать право на оформление участка в собственность в суде.
Право аренды
Если гражданин заключит договор аренды, то после смерти его права перейдут к правопреемникам (ст. 167, ГК). Но наследник(и) сможет арендовать участок до окончания срока договора. Фактически передать участок в аренду наследникам с последующим оформлением его в собственность невозможно. В момент открытия наследства нотариусу нужно показать договор аренды на землю, при этом важно, чтобы он был официально зарегистрирован в Росреестре. В таком случае предполагается, что существует постановление местных властей о передаче в свое время надела в аренду.
Здесь также есть определенные нюансы. Землю завещатель брал у муниципалитета в аренду под какую-то цель, чаще всего это строительство. Предполагалось, что он завершит строительство и оформит землю в собственность, но не успел это сделать. Завершить обязательства по договору аренды придется наследнику(ам), затем он сможет получить участок в собственность, т. е. инициировать приватизацию или выкупить надел, все зависит от условий договора.
Неоформленный в собственность или неприватизированный надел
Если гражданин при жизни получил какие-либо права на землю, но не оформил ее в собственность, то участок ему не принадлежит, а значит, он не может являться частью наследственной массы. Если на земле расположены строения, которые успел возвести умерший, но собственник надела не предлагает выкупить его, то наследнику строения придется обращаться в суд.
Сначала он должен на основании завещания вступить в свои права на постройки, затем оформить их в собственность, а потом просить суд о разрешении выкупить землю у собственника. Изначально следует учесть, что постройки должны быть официальными и принадлежать умершему на правах собственности. Если они окажутся самостроем, то наследнику придется пройти процедуру узаконивания через суд, что возможно не во всех случаях.
Распространенной является ситуация, когда умерший являлся членом садового, гаражного, дачного кооператива или садово-огородного товарищества и пользовался землей длительно. Но фактически ее собственником всегда был кооператив или муниципалитет, а умерший при жизни не прошел процедуру приватизации и не получил права собственности на участок. Хотя все кооперативы являются некоммерческими организациями, но со своими членами они заключают обычно договоры аренды или коллективного владения.
В таких случаях наследник(и) может обратиться в суд с целью узаконивания строения (гараж, дачный домик, капитальный дом, хозстроения, др.), расположенного на земле, если умерший этого не сделал при жизни. После того как наследник оформит на себя права собственности на строение, он имеет право заявить о приватизации земли, но удастся пройти процедуру только на платной основе. Если строений на земле нет, то участок разрешается включить в наследственную массу при условии, что собственник инициировал процедуру приватизации, но не успел закончить из-за смерти. Пройти ее до конца придется наследникам.
