Покупка жилья, приобретённого с использованием маткапитала: правила безопасной сделки

 

Владельцы жильякоторое приобреталось за счёт средств государственной поддержки,      вправе его продать.Однако есть маленькое «но»: нарушение положений   законодательства РФ               (№256ФЗможет создать массу проблем покупателю.

Главные требования к квартире

  1. Если предыдущий владелец использовал маткапиталв такой квартире    следует оформить доли на каждого из членов семьив том числе и несовершеннолетних                     детей.
  2. Если не выполнены требования п1жильё продаже не подлежит.
  3. Предварительно следует заручиться согласием органов опеки и попечительства (далее – ООиП).

Чем рискует покупатель?

Если при покупке жилья использовался маткапитала дети не были наделены долями                                           в ней,   то такая сделка вполне может быть признана недействительной.   Кроме тогов подобной ситуации покупатель может столкнуться и с проблемой возврата денег.   Ведь до признания недействительности сделки должно пройти определённое количество времени,   а к этому моменту продавец их может попросту истратить на свои нужды.

При покупке жилья на первичном рынке за счёт ипотечных средств   (при условии использования господдержкиродители ребёнка берут на себя   письменное обязательство оформить на каждого из членов семьи его долю.   Для этого отводится шестимесячный срок после тогокак была проведена   регистрация права собственностиОднако случается и такчто данное правило игнорируется

Проблема состоит в томчто сегодня эффективный механизм контроля за   соблюдением этого требования отсутствуетТот фактчто чиновники из   Пенсионного фонда могут вообще не дать своего одобрения на сделку   (поди докажичто права детей не нарушаются и их жилищные условия не ухудшатся!),   также может мотивировать продавца пойти на нарушения.

Кто может быть инициатором расторжения сделки?

В качестве инициаторов расторжения сделки могут выступать разные заинтересованные стороны.   Однако чаще всего это:

  1. Детикоторые не были наделены долейДаже по прошествии многих лет,   уже став совершеннолетнимони могут через суд требовать восстановления                               справедливости.
  2. Это могут сделать и третьи лицаООиППенсионный фондпрокуратура и прочие                        инстанции.

Как правилов подобных ситуациях суды становятся на сторону истца и выносят решения   о возврате жильяВот только денег у продавца к тому моменту может и не оказаться.   Покупателю же не остаётся ничегокромекак ждать у моря погоды.

Поводы насторожиться

Прежде чем подписывать договорследует уяснить следующие моменты:

  • Использовал ли предыдущий владелец маткапитал с целью приобретения    выставленной на продажу недвижимости?
  • Каково количество детей у продавца.
  • Есть ли у него дети (не менее двух), родившиеся после 2006 г.?

Как проверить факт использования продавцом маткапитала?

Выписка о движении средств по счёту.

В принципепродавец может скрыватьчто квартира покупалась на средства государственной   программы поддержкиОднакотакую информацию может предоставить Пенсионный фонд.   Для этого следует попроситьчтобы продавец показал выписку движений средств по счёту,   куда был зачислен материнский капиталОбычно такая выписка выдаётся в пятидневный срок.

Если движений по счёту нет (было поступлениено нет расхода), это означаетчто   маткапитал не использовалсяЕсли же расход всётаки былто следует уточнитьна что были истрачены средства.

Льгота была использована для погашение ипотеки.

Немного сложнее выглядит ситуациякогда продавец использовал детские деньги             для погашения ипотеки.  В подобных случаях в договорах куплипродажи какаялибо информация о материнском капитале вовсе отсутствует.   Рассчитывать на точто банк поделится информациейтакже не приходитсяЕдинственный выход —вытребовать у владельца справку из ПФ о целевом использовании средств маткапитала.

Сделка осуществлена по договору долевого участия.

А также подобные риски присутствуют и в случаеесли квартира покупается               по договору долевого участия.   В подобной ситуации также следует запросить справку или же сертификат из                               Пенсионного фонда.

Как понятьне использовался ли материнский капиталесли жильё отчуждается не впервые?

В полном объёме обезопасить себя покупатель жильяприобретённого с привлечением   маткапиталане в состоянииТем болееесли существует вероятность того,   данный объект несколько раз менял своего владельца    (что уже само по себе усложняет процедуру проверки).

Поэтому лучше подстраховаться и заказать расширенную выписку из ЕГРП.   Ещё одно название указанного документа — это «выписка о переходе права собственности».   Здесь содержится наиболее полная информация об истории объекта продажи.   И если в числе бывших владельцев несовершеннолетниеот покупки жилья лучше воздержаться.