Можно ли поделить ипотечную квартиру, купленную до регистрации брака?

Официальные брачные отношения в современном обществе не всегда становятся значимы. Сейчас многие пары предпочитают совместное проживание без регистрации союза. Тем не менее, в определенный период жизни у некоторых супругов возникает желание официально оформить проверенные временем отношения.

При этом на момент регистрации брака супруги успевают обзавестись общим хозяйством, имуществом и детьми. И если по первому и последнему пунктам в случае развода можно договориться, то с имуществом ситуация обстоит сложнее, особенно когда это ипотека оформлялась в период сожительства. Далее разберемся, если ипотека взята до брака, как будет делиться недвижимость после его расторжения.

Подлежит ли разделу ипотечная квартира?

Безусловно да, однако, не во всех случаях. Если говорить о стандартной схеме раздела имущества супругов после развода, то здесь возможны два варианта:

  • раздел в соответствии с условиями брачного договора;
  • раздел по закону, предусматривающий определение равных долей в совместном имуществе супругов.

Если квартира куплена в неофициальном браке

Что касается неоформленных отношений, в данном случае многое будет зависеть от конкретных обстоятельств и условий кредитного соглашения. Если рассуждать логически, ипотечная квартира, купленная вне брака, может быть признана исключительно собственностью одного из супругов, то есть заемщика по ипотечному кредиту. Однако, если второй супруг финансово участвовал в погашении кредита или первоначального платежа, у него возникает право требовать компенсации понесенных расходов.

Для этого супруг должен обратиться в суд и обосновать требование документально, в частности предоставить документы, подтверждающие:

  • внесение личных средств в счет погашения первоначального взноса;
  • перечисление средств в счет погашения ежемесячных платежей.

Возможен и другой вариант, когда по условиям кредитного договора оба супруга являются участниками сделки, например, муж выступает в качестве заемщика, а жена – созаемщика. В таких обстоятельствах после развода один и второй супруг получает ту часть квартиры, которая выделена каждому из них в общей долевой собственности на момент регистрации объекта недвижимости. Определение доли мужа и жены осуществляется, как правило, на основании письменного соглашения.

Надо сказать, что подобный вариант развития событий маловероятен, так как на сегодняшний день далеко не каждый банк одобрит кандидатуру неофициального супруга на место созаемщика.

Если же подобная ситуация имеет место, разделить квартиру иначе, чем это сделано изначально, вряд ли получится, да и с выплатой долга тоже возникнут проблемы. Выходом может стать один из следующих способов внесудебного урегулирования конфликта:

  1. В случае развода бывшие супруги продолжают погашать кредит в привычном режиме, а после окончательного расчета продают недвижимость и распределяют вырученные средства пропорционально выделенным долям.
  2. Один из супругов передает другому вместе с возложенным на него обязательством свою долю в праве, а вместо этого истребует компенсации понесенных расходов в части погашения ежемесячных платежей и (или) первоначального взноса. При этом чтобы вывести созаемщика или поменять заемщика, потребуется одобрение кредитора.

Таким образом, возможность раздела ипотечной квартиры, приобретенной в период неофициальных брачных отношений, существует, однако, в любом случае супругами придется договариваться.

Варианты раздела внебрачной ипотечной недвижимости

В целом принцип раздела ипотечного объекта, приобретенного до регистрации брака, понятен. Остановимся на способах раздела. Итак, если супруги купили жилье в ипотеку будучи сожителями, после чего зарегистрировали брак и развелись, разделить ипотеку можно одним из следующих способов:

  • Переоформить с согласия кредитора обязательства по погашению кредита на одного супруга, например, путем вывода созаемщика, а с освободившегося от кредитного бремени супруга взыскать компенсацию;
  • разделить квартиру и ипотечный долг в долевом соотношении. В этом случае каждый из супругов будет исполнять свою часть обязательств;
  • не менять условия договора, а после погашения кредита разделить квартиру пополам или в ином соотношении.

Обратите внимание! Не исключается вероятность того, что кредитор, узнав о разводе, потребует досрочной выплаты задолженности, если посчитает, что прекращение брачных отношений может повлечь снижение уровня платежеспособности заемщика.

Помимо этого, важно акцентировать внимание на отдельных факторах, способных повлиять на итог раздела. Так, например, если жилое помещение приобреталось в новостройке вне брака, а строительство завершено после его регистрации, при разделе немаловажное значение отводится следующим нюансам:

  • зарегистрировать право собственности на квартиру можно исключительно после ввода дома в эксплуатацию;
  • если регистрировать квартиру после заключения союза, объект по закону будет считаться общим имуществом супругов, даже если кредитное соглашение было подписано одним из них;
  • исходя из законного режима имущества супругов независимо от того, кто является заемщиком и кем вносились ежемесячные платежи, второй супруг вправе претендовать на половину ипотечного объекта;
  • если развод предшествует вводу дома в эксплуатацию, супруг, не являющийся участником кредитных отношений, может остаться ни с чем. В таких случаях единственный способ решения проблемы – истребовать компенсацию расходов, связанных с оформлением и погашением кредита.

Как доказать свое право в суде?

Когда к взаимовыгодному соглашению относительно раздела ипотеки прийти невозможно, супругам приходится обращаться в суд. При таком развитии событий важно следовать букве закона, а также подготовить убедительную доказательную базу. И вот что показывает сложившаяся в судах практика:

  1. В случае прекращения официальных отношений, второй супруг имеет право требовать компенсацию в размере фактически понесенных затрат, связанных с погашением ипотеки, либо соразмерную величине расходов долю в ипотечной квартире. Такая возможность возникает после окончательного расчета с кредитором.
  2. Супруг, не являющийся стороной сделки, но фактически участвовавший в погашении кредита, вправе требовать компенсации потраченных им средств.
  3. С согласия кредитора второй супруг может оформить часть кредита на себя после раздела общей собственности.
  4. Даже если супруг не участвовал в погашении ипотеки, за ним сохраняется право требования компенсации на основании увеличения стоимости неделимого объекта. На практике это реализуется следующим образом. После развода квартира, приобретенная на заемные средства вне брака, признается единоличной собственностью одного из супругов. Однако, если второй сможет доказать факт личного финансового участия, приведшего к значительному увеличению рыночной цены квартиры, в порядке судопроизводства можно требовать возмещения вложенной суммы. При этом ключевым аргументом будет то, что супруг использовал именно личные средства, а не средства семейного бюджета, например, если он потратил унаследованные после смерти родственника деньги на евроремонт жилья.
Ссылка на основную публикацию