Законы Российской Федерации строго регламентируют права несовершеннолетних. Государственные службы строго следят за их соблюдением. Права самих детей ограничены до достижения ими соответствующего возраста, именно поэтому все вопросы юридического характера решают за них либо родители, либо их законные представители.
С жильем могут проводиться различные операции: обмен, размен, продажа. Это решение принимается родителями. Дети могут быть просто прописанными на определенной жилплощади, а могут являться его собственниками. И в некоторых случаях совершить любую операция без органов опеки и попечительства не удастся.
Если ребенок не является собственником
Когда ребенок просто зарегистрирован в квартире, но права собственности у него на нее нет, то обращаться в органы опеки не придется. Их разрешение не понадобится, для продажи жилища. Для совершения сделки достаточным будет снятие несовершеннолетнего с регистрации.
Тут могут возникнуть некоторые проблемы. Выписать ребенка можно в том случае, если его сразу же где-то прописывают. А значит в ФМС необходимо будет предоставить заявление, лист убытия, техпаспорт на новый объект и документы, удостоверяющие личность ребенка и родителей. Наличие другого жилья обязательно для выписки, в противном случае, снять с регистрации не получится.
Если ребенок находится под опекой, и не является владельцам части жилища, то законные представители должны изначально получить разрешение органов опеки на продажу, а они в свою очередь примут решение о продаже. Если будет установлено, что операции с недвижимостью нарушают права ребенка, то будет наложен запрет.
Если ребенок собственник
За ребенком может быть юридически закреплена доля в жилище. Это значит, что он является его собственником. В таком случае для продажи недвижимости необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Они будут строго контролировать соблюдение прав ребенка на жилплощадь. Подросток достигший 14 лет, может самостоятельно ставить подписи, До 14 лет же за него это делают родители или законные представители.
Госслужащие могут предъявить требования по приобретению жилья взамен, более того, оно должно быть равнозначным прошлому. Если жилище уже есть и несовершеннолетний там проживает, то покупать новое не придется.
Продажа квартиры принесет определенный доход родителям. В таком случае на счет несовершеннолетнего собственника должна быть зачислена сумма равнозначная его доле.
Возможно, что ребенку необходимы будут документы на приобретение новой недвижимости. К таким случаям будут относиться:
- если приобретаемое жилье еще строится (только при готовности его как минимум наполовину);
- семья переезжает в другой населенный пункт или за пределы РФ;
- необходимо проживание в специализированном учреждении;
- средства, полученные от продажи, пойдут на лечение ребенка.
Если улучшения жилья не предвидятся, то необходимо предоставить документы о необходимости его продажи. Отдельное внимание необходимо уделить случаям, когда продавать планируют жилище в приобретении, которого учавствовал материнский капитал. Согласование с органами опеки и попечительства здесь обязательно.
Заявление в органы опеки
Сам образец заявления (примерный образец можно скачать по ссылке) желательно брать территориально, т.к. формулировки и некоторые пункты могут незначительно отличаться. Заполнение такого документа лучше проводить в присутствии специалиста.
- подача заявления в органы опеки и попечительства;
- в течении 10 дней получить ответ;
- заключаются договор купли-продажи с покупателями и продавцами;
- полученные документы необходимо предоставить в госструктуре по опеке, при этом ребенок старше 14 лет должен присутствовать при подаче этих документов;
- обратиться в районные отделения органов опеки.
В заявлении обязательно надо указать информацию:
- все сведения о родителях и детях;
- условия предстоящей сделки;
- запрос на выдачу разрешения;
- информация о действиях после продажи, которые будут подтверждать соблюдение прав ребенка;
- все необходимые приложения.
Одного заявления недостаточно, необходимо будет собрать и еще ряд документов, подтверждающих всю указанную в заявлении информацию. К ним относятся: свидетельства о рождении, паспорта, документы на право собственности, справка о стоимости недвижимости, разрешение на сделку от обоих родителей, договор на приобретение нового жилья.
Каждое отделение может запрашивать не только эти, но и дополнительные документы.
Снятие с регистрации ребенка – не собственника без законных представителей.
Приобретая жилье, нужно обязательно проконтролировать нет ли прописанных детей в нем, да и не только и их, но и взрослых так же. Если с совершеннолетними собственниками вопрос решаемый, то возникает вопрос, а можно ли выписать детей без присутствия законных представителей. Это можно сделать, но стоит ожидать сложностей. Так что желательно изначально закрыть все вопросы с регистрацией предыдущих владельцев.
Одновременная сделка продажи и купли-продажи
Родители сталкиваются с требованием от органов одновременности сделок: продажа своего жилья и покупка другого. Фактически оно подразумевает, что все это нужно делать в один день. На небольшую отсрочку по времени можно рассчитывать, если жилища находятся в разных городах.
Ни один правовой акт не регламентирует это требование в кратчайшие сроки. Но тем не менее получить разрешение можно с условием, что покупка другого жилья пройдет в течение месяца после продажи. Если это условие не соблюдено, разрешение будет недействительным.
Если же продается квартира, где участвовал материнский капитал, при этом не была выделена доля ребенка, то достигнув 18 лет, уже совершеннолетний может подать в суд и аннулировать сделку продажи.
Причины отказа от органов опеки и попечительства
Органы опеки и попечительства очень скрупулёзно подходят к рассмотрению подобных заявлений. Получить разрешение не всегда бывает просто. В нем откажут, если жилищные условия после продажи у ребенка станут хуже. Если нет возможности зарегистрировать ребенка в новом жилье, то добро на продажу тоже никто не даст. Если жилье покупается на этапе начала строительства, также стоит ждать отказа. Готовность будущего жилья должна быть не меньше чем наполовину. Не соблюдены его законные права наследования, т.е. не стал собственником жилья, которое продается. И уж тем более, если приобретаемая квартира находится в ужасном, аварийном состоянии.
Отказать в разрешении органы опеки могут и фактически будут правы, если намечается купля-продажа с близкими родственниками (родители, братья, сёстры, бабушки, дедушки). То есть покупать будущее жильё у перечисленных родственников запрещено. Но бывают исключения, когда дедушка или бабушка, например, продают свою долю внуку или внучке, проживающих и являющихся владельцами доли в той же квартире. Такую сделку могут одобрить.
Еще одной неожиданностью может послужить и отказ в приобретении, скажем трёхкомнатной квартиры в ипотеку и продажей однокомнатной. Вроде бы жилищные условия улучаться, тогда почему нет? Это объясняется тем, что кредит будет ухудшениям условий жизни детей. Есть вероятность того, что родители не смогут выплатить кредит, тогда получится, что дети останутся без крова. К тому же не все банки охотно идут на оформление несовершеннолетнего собственником. Такого ипотечного жилья на сегодняшний день, где ребенок имеет свою долю немного. Большинство родителей для того, чтобы избежать таких трудностей, регистрируют детей в квартирах родственников и оформляют без особых трудностей ипотеку.
Продавая жилье придется столкнуться не с одной инстанцией, кроме органов опеки. Зная все тонкости подобных сделок, можно существенно облегчить эту процедуру.
