Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве, покупая квартиру в новостройке у застройщика.

Заключение договоров долевого участия в строительстве в последнее время получило широкое распространение. Многие предпочитают покупать жилье именно в новостройке.  Вторичное жилье пользуется все меньшей популярностью. Мы рассмотрим, что нужно учесть, покупая недвижимость напрямую у застройщика.

Что такое ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве заключается между застройщиком и дольщиком, застройщик обязуется построить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию, а дольщик – принять его и оплатить.  Все предельно просто. Однако в связи с частым мошенничеством именно в сфере  недвижимости, нужно знать, на что обратить внимание, заключая договор участия в долевом строительстве (далее- ДДУ), как не оказаться обманутым, и что делать, если застройщик не торопится сдать объект.

Какими законами регулируются данные правоотношения?

  1. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);
  2. ФЗ «О защите прав потребителей», в той части, в которой правоотношения не урегулированы вышеназванным законом..
  3. Гражданский кодекс РФ.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке:

  1. Застройщик – это хозяйственная организация, то есть юридическое лицо. Законом предусмотрено, что застройщиком может быть некоммерческая организация, но никак не физическое лицо.
  2. Договор должен содержать: описание объекта долевого строительства, срок его передачи, цену, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект недвижимости, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств. Если договор не содержит хотя бы одного из этих условий – он не заключен.
  3. Форма договора – письменная.
  4. Договор подлежит государственной регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с этого момента.

На что нужно обратить внимание  при заключении договора  долевого участия в строительстве?

Покупая квартиру в новостройке,  нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Обратите внимание на репутацию застройщика. Если застройщик функционирует на рынке длительное время, имеет большое количество завершенных объектов, то заключать с ним договор значительно безопаснее, чем с застройщиком, о котором никто никогда ничего не слышал.
  2. Узнайте, аккредитована ли новостройка, в которой Вы приобретаете квартиру, в банке.  Если ни один банк предоставляет кредит на этот объект недвижимости, то это может  говорить о проблемах застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является крупный банк с хорошими финансовыми ресурсами.
  3. Смотрим на название договора – если у договора иное название, нежели «Договор долевого участия в  строительстве» (например, «Договор Инвестирования»), то застройщик стремится избежать требований закона «О долевом строительстве». Конечно, договор определяет не название, а содержание, и такой договор все равно будет попадать под действие вышеназванного закона. Но становиться участником судебных тяжб с недобросовестным застройщиком все равно неприятно.
  4. Вы имеете право ознакомиться с разрешением на строительство и проектной декларацией. Сверьте указанные документы с договором, застройщиком везде должно быть одно и то же лицо.
  5. Реквизиты застройщика должны быть указаны подробно: полное наименование организации, юридический адрес, ИНН, ОГРН.
  6. Договор должен быть подписан Генеральным директором.
  7. Все характеристики объекта недвижимости также должны быть подробно описаны: строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этаж. Безусловно, в договоре должна быть указана площадь квартиры, балконов, лоджий. В ДДУ указывается проектная площадь квартиры, которая в последствии может не совпадать с реальной. Поэтому также должно быть прописано, что в случае расхождения застройщик вернет деньги за недостающую площадь.
  8. Гарантийный срок на квартиру по закону составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. Любые попытки сократить период действия гарантийных обязательств нарушают законодательство.
  9. Смотрим на сроки. Во-первых,  сам договор должен действовать до полного исполнения сторонами своих обязательств.  Во-вторых, должен быть указан срок передачи объекта недвижимости. Указание в договоре квартала, в котором будет передан объект, допустимо, но просрочка будет идти от последнего дня квартала.
  10. Проверяем пункт о цене. Она должна быть четко прописана и указана в рублях. Цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.
  11. Если недвижимость продается через посредника, то к договору должен быть приложен документ, из которого понятно, что застройщик делегировал данной компании права на продажу объекта.

Смотрим документы застройщика:подписание документа

  • Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство (свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды на него). Дополнительно удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Также обратите внимание на целевое назначение земли (то есть в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…»). Если дом будет построен, например, на землях сельскохозяйственного назначения, тогда вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.
  • Разрешение на строительство. Здесь важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. На практике иногда встречаются случаи, когда компания проводит застройку по нескольким объектам сразу, но разрешения именно на тот дом, в котором находится ваша квартира, у него не оказывается.
  • Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
  • Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения.

Как зарегистрировать договор долевого участия в строительстве?

Государственная регистрация ДДУ  производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ. Регистрацию осуществляет Росреестр. Возможна подача документов через МФЦ или электронная регистрация.  Для регистрации  необходимо представить:

  1.  заявление о государственной регистрации застройщика и дольщика,
  2. квитанция об уплате госпошлины ( 350 рублей для физического лица).
  3. паспорт, если участником сделки является физическое лицо, учредительные документы – если юридическое.
  4. доверенность, если от имени лица действует представитель
  5. ДДУ – три экземпляра.
  6. Документы с описанием объекта, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
  7. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется-
  8. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.

Регистрация обычно производится в течение 5-7 дней. После государственной регистрации  нужно получить документы с паспортом  и распиской, которую выдают при приеме документов. Государственная регистрация договора удостоверяется регистрационной записью на нем.

Что дает государственная регистрация?  Государственная регистрация ДДУ позволяет  исключить возможность «двойной» продажи жилого помещения недобросовестными организациями. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Как продать квартиру по договору долевого участия?

Бывает, что купив по ДДУ квартиру в новостройке, дольщик решает ее продать (понадобились деньги, перепродает дороже и т.д.). Как быть в таком случае? Продажа квартиры в недостроенном доме, как и любой другой недвижимости, не переданной в эксплуатацию, возможна только путем договора переуступки права требования (цессии).

Таким образом, продажа квартир от застройщика широко распространена: многие хотят жить в новостройках. В связи с распространенным мошенничеством в сфере недвижимости нужно быть внимательным при заключении договора. Покупатель квартиры – физическое лицо считается  менее защищенной стороной, поэтому дольщикам законодательством предоставлены дополнительные гарантии. При неопределенности в договоре или противоречии пункта договора закону,  применяется закон, который на стороне дольщика.  Тем не менее, дольщик в силу невнимательности или незнания может подписать договор, ущемляющий его интересы. Поэтому, в случае сомнений рекомендуем обращаться к юристу для проверки документов.