Нюансы договора аренды офисного помещения

офисВ бизнесе одним из самых важных моментов является удачное расположение офиса. Поиск подходящего места для размещения офиса, магазина или кафе занимает много времени и сопровождается определенными сложностями. Немаловажным являются условия, на которых это помещение будет предоставлено собственником и которые отражены в договоре аренды.

На что нужно обратить внимание, заключая договор аренды офисного помещения

От того, что конкретно прописано в договоре зависит дальнейшее развитие бизнеса и поэтому важно на стадии ознакомления с документов учесть все нюансы и просчитать все риски.

На практике встречается множество скрытых от первого взгляда «подводных камней», которые арендаторы вообще не видят, так как не читают документы либо которые всплывают впоследствии, когда возникают те или иные обстоятельства, которые арендатор не учел и не придал особого значения. При аренде офисного помещения:

 

  1. В первую очередь, важно внимательно и в спокойной обстановке изучить договор во всех подробностях и получить полные разъяснения по всем пунктам от собственника.Идеально, если есть возможность подключить юриста, который исходя из своего опыта может подсказать что лучше добавить или изменить в документе.
  2. Очень важно проверить кто является собственником помещения и чем подтверждены полномочия представителя, с которым фактически заключается договор и который выступает от его имени. А также нет ли ограничений и обременений по данному помещению.
  3. Необходимо запросить ряд документов:учредительные документы предприятия или свидетельство индивидуального предпринимателя — собственников,паспорт если собственник выступает как физическое лицо, документы о праве собственности на помещение,доверенность представителя,техническая документация на объект.
  4. Дополнительной подстраховкой является запрос в Росреестр о поучении выписки по данному объекту, где будет указан собственник и существующие ограничения.
  5. Далее, следует обратить внимание на основные условия договора.

 

Основные условия договора при аренде

Договор аренды обязательно должен включать в себя:

  • наименование и адрес нахождения объекта,
  • полное его описание, где и на каком этаже, в составе каких помещений,
  • количество комнат,
  • состояние,
  • опись оборудования.

Чем подробнее описано, тем лучше. В нем должны отражаться

  • дата и место его заключения,
  • срок аренды, размер арендных платежей и предусмотренный порядок внесения,
  • права и обязанности сторон,
  • полные реквизиты и ответственность сторон.

Также возможно потребуется обратиться в Росреестр для регистрации договора, если планируется заключить его более, чем на один год).

Арендная плата

Немаловажными пунктами договора являются платежи, размер ежемесячной арендной платы за помещение.

  • Здесь обычно устанавливается либо фиксированная сумма, с учетом всех расходов, либо состоящая из двух частей, одна из которых это коммунальные услуги, размер которых зависит от количества потребляемых услуг.
  • Также в соглашении может быть указана необходимость оплачивать дополнительные платежи: реклама, общие расходы торгового центра, вывоз мусора, охрана, маркетинговые и иные платежи.
  • Вопрос периодичности изменения размера арендной платы желательно подробно изложить в договоре, поскольку в будущем могут возникнуть серьезные споры и непонимания, что несет большой риск получения убытков предприятия.
  • Обычная практика предусматривает возможное изменение платы только один раз в год либо чаще в те сроки, которые стороны определят и зафиксируют письменно. Рекомендуется на этот пункт обратить особое внимание.
  • Важным является также тот порядок, в котором арендодатель будет уведомлять арендатора об изменениях.

Срок, на который заключается договорсрок

Если речь идет о продуманном проекте, то чаще всего для обеих сторон выгодно подписать договор на максимально длительный срок во избежание поиска нового офиса. Закрепление основных моментов в договоре даст свободу в действиях и защищенность обеим сторонам. Появляется стабильность и возможность детально выстраивать свои планы по развитию предприятия на несколько лет. Кроме того, такой договор подлежит регистрации и все дополнительные соглашения к нему тоже.

Минусом является тот факт, что если материальное положение организации не будет позволять содержать это помещение и своевременно выполнять обязательства по оплате, то не всегда есть возможность расторгнуть соглашение досрочно без штрафных санкций и дополнительных потерь. Как правило, арендодатель предусматривает это обстоятельства и не дает возможности покинуть помещение так просто придется выплатить компенсацию за полный месяц и в некоторых случаях предупреждать за несколько месяцев.

Дополнительные обязательства арендатора.

Иногда, заключая договор, арендатор предполагает, что сумма, указанная в договоре, уже включает в себя все расходы и никаких лишних трат у него не будет. Однако, на деле это не всегда так. Могут возникать дополнительные расходы в зависимости от условий соглашения.

Например, если включен такой пункт, где арендатор обязан обеспечивать противопожарную безопасность в арендуемом помещении, то подразумевается, что арендатор принимает на себя все расходы по содержанию в исправности и отвечает за работоспособность данной системы, наличие необходимого оборудования и соблюдение требований законодательства.

Что касается коммунальных расходов, то если нет отдельных приборов учета в данном помещении, то сложно рассчитать потребление и обоснованность начисленных сумм.

Штрафы и неустойки чаще всего в договоре довольно высокие. Желательно договориться о разумных пределах и установить лимиты.

Арендатор не учитывает этот факт, и может понести серьезные убытки в случае просрочки платежей или нарушений правил, установленных арендодателем.

Инициатор расторжения договора обязан предупредить об этом вторую сторону. Обычно направляется соответствующее уведомление другой стороне в течение того срока, который предусмотрен договором. Основания, по которым можно расторгнуть договор в одностороннем порядке или в судебном прописываются в договоре. Если данные пункты не включены, то действует порядок, который предусмотрен законом.