В случаях, когда покупать недвижимость не выгодно, коммерсанты берут помещения в аренду. Арендные отношения регламентируются параграфом 1 главой 34 ГК РФ. По договору одно лицо называется арендодателем или наймодателем, а другое арендатором или нанимателем.
В арендных отношениях случается, когда договор заключают стороны, обладающие разным статусом, например, физическое лицо и предприниматель.
Согласно Гражданскому кодексу РФ в статьях 130 и 213 п.1 закреплено право любого физического или юридического лица обладать нежилым имуществом. Как отмечено в статье 209 ГК РФ гражданин, владеющий имуществом, в праве, распоряжаться им по своему усмотрению. Из выше сказанного можно подвести итог, что физическое лицо может сдавать в аренду имущество, не регистрируясь как индивидуальный предприниматель.
Чтобы не платить налоги, некоторые бизнесмены используют производственные помещения без соглашений, однако, это чревато штрафами. Договор, заключаемый между физическим лицом и ИП, предоставляет возможность законной эксплуатации арендованного объекта, поэтому его заключение необходимо при любых обстоятельствах.
Условия заключения:
Договор составляется исключительно в письменном виде и закрепляется подписями с обеих сторон. У арендодателя должен быть полный пакет документов на сдаваемое в аренду имущество. Коммерческая недвижимость сдаётся предпринимателю на оговоренный срок или бессрочно за арендную плату. Договор распечатывается в 2 экземплярах и имеет одинаковую юридическую силу. При несоблюдении условий договора, его можно расторгнуть досрочно.
Оплату налогов осуществляет налоговый агент, то есть индивидуальный предприниматель. Если выплаты будет производить физическое лицо, то к ИП могут применяться штрафные санкции, прописанные в статье 123 Налогового кодекса РФ.
Разделы соглашения:
- Субъекты договора – арендодатель и арендатор;
- Предмет договора – имущество, передаваемое в аренду;
- Арендная плата. Может прописываться как цена за 1кв. метр, так и общая стоимость.
- Порядок и временной период, в течение которого перечисляется оплата, а так же способ расчёта (наличный или безналичный);
- Обязанности и права обеих сторон;
- Срок аренды (обычно заключается на 11 месяцев);
- Условия изменения и прекращения договора;
- Санкции за нарушение условий договора;
- Методы решения спорных ситуаций в судебном порядке.
Каждый из разделов договора должен содержать исчерпывающую информацию, в альтернативном случае соглашение может быть признано судом недействительным. Так же в тексте договора должен быть указан код ОКВЭД – 68.20.
Предмет договора
В предмете договора необходимо указать такие параметры как: Местонахождение помещения или здания, координаты внутри здания, то есть имеется в виду этаж, номер комнаты, назначение помещения (офис, склад, торговое или производственное помещение).
Платежи
Одним из важнейших моментов является пункт, где описывается величина арендной платы, а так же порядок её начисления и период времени, в который она должна быть внесена на счёт собственника недвижимости. Большинство собственников для удобства предпочитают указывать в соглашении общую стоимость арендной платы.
Важно отметить, что перед подписанием контракта, нужно уточнить величину коммунальных платежей, на тот случай, если они не входят в общую стоимость. Как правило, дополнительно арендатор оплачивает электроэнергию, интернет и стационарный телефон. При отсутствии счётчика в помещении, сумма электроэнергии рассчитывается исходя из количества энерго потребляемого оборудования, находящегося на арендованной территории.
Сроки
- Бессрочное. Заключается без указания сроков действия и не регистрируется в Росреестре;
- Срочное. В договоре прописывается срок эксплуатации арендатором помещения на период от 1 до 12 месяцев. Если договор долгосрочный (от года), то в этом случае потребуется регистрация в Росреестре.
Оплата должна быть выделена в отдельном пункте договора. Необходимо указать не только размер и сроки, но и прописать штрафные санкции за неоплату в срок.
В случае оплаты арендных платежей наличными арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003г № 54.
Особое внимание необходимо обратить на пункт, в котором описываются обязанности сторон. Желательно прописать данные: предоставление возможности арендодателю контролировать состояние арендованного помещения и указать информацию за чей счёт будет проводиться капитальный либо текущий ремонт.
Акт приёма-передачи по договору аренды
Наличие акта приёма-передачи необходимо, так как:
Полное описание всех уже существующих изъянов помещения передаваемого в аренду, позволит арендатору потребовать от собственника их устранения, в случае отказа попросить о снижении арендной ставки;
При наличии в помещении мебели, оборудования или орг. техники в документе фиксируется: наименование, количество и ориентировочная стоимость. По согласованию сторон, арендатор будет нести материальную ответственность в случае порчи всех указанных в акте вещей.
Необходимые документы:
Индивидуальный предприниматель:
- Паспорт РФ;
- Свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ;
- Лицензию на осуществляемую деятельность;
Физическое лицо:
- Паспорт РФ;
- Документы, подтверждающие право распоряжаться имуществом;
- Выписка из БТИ;
- Договор купли-продажи;
- Выписка из единого реестра о правах собственности.
При передаче имущества на возмездной основе нельзя забывать об уплате налогов. Для физических лиц – это 13% НДФЛ согласно статье 208 НК РФ от общей суммы арендной платы за истекший налоговый период. При уклонении от выплат налога следует наложение штрафа или уголовная ответственность.
Иногда собственники имущества задаются вопросом: откуда инспекции может быть известно о получении дохода со сдачи в аренду помещений?
Инспекция может об этом узнать из различных источников:
От банковских структур. В случае ежемесячного перечисления денежных средств на банковскую карту собственника с указанием арендная плата.
От арендатора, в процессе предоставления отчётности в налоговый орган. В случае оплаты наличными деньгами.
Негативные риски:
Возможность исчисления налоговыми службами пений, штрафов (Верховый суд РФ от 20.07.2018 № 16 КГ18-17 о начислении налога на добавленную стоимость по подпункту 1 п. 1 статья 146 НК РФ);
Возможность привлечения к административной ответственности по ч.1 ст. 14.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ (штраф от 500 до 2 000 руб.). Состав нарушения формируется с учётом наличия признаков предпринимательства, таких как периодическое получение прибыли от сдачи в аренду имущества.
Дополнительные соглашения
Обычно в приложениях к соглашению обозначаются условия, которые не были прописаны в основном договоре, либо вносятся изменения в ранее прописанные пункты. Так же могут вноситься пункты, которые уже утратили свою актуальность.
Расторжение соглашения
Любая сторона вправе прекратить арендные отношения, путём отправки уведомления почтой. Данное сообщение распечатывается в 2 экземплярах, один из которых отправитель оставляет у себя. Если расторжение договора обусловлено несоблюдением обязанностей одной из сторон, то в адрес нарушителя направляется претензия. Согласно закону, все нарушения должны быть устранены в течение месяца. В случае, игнорирования претензии соглашение прекращает своё действие. В случае передачи дела в суд, то подписанное соглашение оспорить будет достаточно сложно, поэтому специалисты рекомендуют изначально вписывать все необходимые пункты.
Заключение
Правильно заключенный договор позволяет учитывать все интересы сторон. Корректировка данного документа возможна путём подписания соответствующих приложений к договору. При заключении соглашения необходимо учитывать все возможные риски, связанные со сдачей имущества в аренду. Если гражданин планирует в дальнейшем получать прибыть с арендованных объектов, то лучше зарегистрировать ИП.
С другой стороны, гражданин может заключить договор с организацией, которая могла бы выступить посредником в арендных отношениях. В этом случае налоги физического лица исчисляются и оплачиваются самой компанией-посредником, а собственник имущества получает ежемесячный доход. Ещё одним положительным моментом является отсутствие подозрений в осуществлении предпринимательской деятельности без регистрации со стороны налоговой службы.
